案例:
2009年2月苏某与连某俩人签订房屋买卖合同,苏某将其夫妻共同所有的一套单元房卖于连某,连某预付一万元的房款后,苏某将房屋钥匙交予连某,连某遂对该房屋进行装修。2009年4月底苏某之妻张某从外地回到家中,发现自家的单元房已被其夫卖与连某,即以苏某卖房未与其商量且其不同意卖为由与连某协商,无果。无奈于2009年6月5日诉至法院,要求确认房屋买卖合同无效。
本案中存在的法律问题:
夫妻一方能否单独处分价值较大的共有财产?本案中的房屋买卖合同是否有效?
分析:
所谓夫妻共同财产,是指受我国《婚姻法》调整的在夫妻关系存续期间夫妻所共同取得的财产。所谓夫妻关系存续期间,是指夫妻结婚后到一方死亡或者离婚之前这段时间。这期间夫妻所得的财产,除约定的外,均属于夫妻共同财产。根据我国现行《婚姻法》的相关规定,认定夫妻共同所有财产,应具备四个条件:第一,该财产取得时间为婚姻关系存续期间;第二,该财产为合法所得;第三,该财产未经夫妻双方约定为个人财产;第四,该财产是除法定个人财产以外的财产。本案中,争议房屋是在张某、苏某婚姻存续期间取得的合法财产,二人之间也没有相关的财产约定,显然该房屋属于夫妻共同财产。
根据法律规定,夫妻共同财产属于《物权法》中规定的共同共有。《物权法》第九十七条规定,处分共同共有物应当经全体共有人同意。夫妻双方基于婚姻关系而对其共有财产享有处分权。如果夫妻单方处分共有物,会发生什么样的后果呢?
根据我国法律的相关规定,对于夫妻共有财产应由夫妻双方共同处分,夫妻任何一方无权单方处分夫妻共有财产。如果夫或妻一方单方处分夫妻共有财产,会因代理权限不完全,而导致处分合同处于效力待定状态。本案中争议房屋的共同共有人为张某、苏某,苏某在处分二人共有的共同物时应经张某同意,但苏某并未就此取得张某的同意。张某亦称自己对此事并不知情。根据《合同法》51条的规定,张某的行为因其代理权不完全而导致该买卖合同处于效力待定状态。
效力待定合同在合同法范畴内可能出现三种情况:①经过权利人事后追认或无处分权人事后取得处分权的,该合同转为有效合同;②不具备①项所述的两种情形之一的,该合同无效;③在无效的前提下,该合同当然不具备可履行性,但根据物权法的规定,在买卖合同中,若第三人为善意,第三人可以以善意取得规则主张对标的物的所有权。本案中苏某与连某签订合同时,张某身处外地。待其从外地回到家中时,发现该房屋已被其夫卖出,即找连某协商,告之连某卖房一事其并不知情,且苏某并未和自己商量过,这个房屋自己不同意卖,可见享有共同处分权的张某并不认可该合同。故此该房屋买卖合同为无效合同。在无效的前提下,再来看连某是否适用善意取得。所谓善意取是指原物由占有人转让给善意第三人(即不知占有人为非法转让而取得原物的第三人)时,善意第三人一般可取得原物的所有权,所有权人不得请求善意第三人返还原物。结合案例,判断连某主观上是否属善意,首先要确认连某主观上不知道或不可能知道苏某为非法转让,进一步说就是连某不知道该争议的房产为苏、张二人共同财产,从案情信息中无法考证连某主观上是否属善意。说到这里,似乎此案件事实并未查清。但是,我们忽略一个必要的前提,那就是本案中争议的财产为房产,房产为不动产,善意取得概念中所称的“原物”仅仅限于动产,不动产不能善意取得。物权法这样的规定,是防止实践中对善意取得权的滥用,从而危害不动产这种特殊的物权。这也是我国严格实行房屋产权登记制度的原因之一。至此,有了这样一个大前提,在此再深究连某主观上是否属于善意,已经没有了实际意义,故本案连某不适用善意取得。如果此案中争议的为其他动产,那就另当别论了。
综上,本案中的合同应为无效合同,法院应予确认。